Ehewohnung

Muss ein Ehepartner nach der Trennung die gemeinsame Ehewohnung verlassen?

Nach einer Trennung ist grundsätzlich kein Ehepartner verpflichtet, die gemeinsame Ehewohnung zu verlassen – unabhängig davon, wer als Mieter im Mietvertrag steht oder wer Eigentümer ist. Grund dafür ist, dass die Ehe auch nach der Trennung rechtlich weiterhin besteht und die Wohnung damit ihren Status als Ehewohnung behält. Dies gilt typischerweise während des Trennungsjahres. Ein Ehepartner kann den anderen also nicht einfach „rauswerfen“ oder zum Auszug zwingen, auch nicht als Alleineigentümer oder Alleinmieter der Wohnung.

Im Einzelnen gilt Folgendes:

Die gemeinsame Ehewohnung bleibt im Trennungsjahr in der Regel der Lebensmittelpunkt beider Parteien. Eine räumliche Trennung kann notfalls auch innerhalb der Wohnung erfolgen („Trennung von Tisch und Bett“), wenn beide dort verbleiben möchten und die Wohnsituation es zulässt.
Nur in Ausnahmefällen, etwa bei nachgewiesener unzumutbarer Härte (z.B. Gewalt, massive Belastung der Kinder), kann per Gerichtsbeschluss nach § 1361b BGB einem Ehepartner die alleinige Nutzung der Ehewohnung zugewiesen werden.
Zieht ein Ehepartner freiwillig aus und kehrt er sechs Monate lang nicht zurück, wird rechtlich vermutet, dass er dem verbleibenden Partner das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat. Bis dahin kann er grundsätzlich zurückkehren, sofern keine Härtefallregelung vorliegt.
Wer als Miteigentümer oder Mitmieter die Ehewohnung verlässt, kann ggf. für seinen Anteil eine Nutzungsentschädigung verlangen, solange der andere in der Wohnung bleibt.

Erst nach Ablauf des Trennungsjahres bzw. nach Einreichung der Scheidung kann auf expliziten Antrag beim Familiengericht verbindlich geregelt werden, wem die Wohnung endgültig zusteht oder wer sie verlassen muss.

Was passiert nach der Trennung mit der Ehewohnung als Mietwohnung?

Nach der Trennung bleibt der Mietvertrag rechtlich zunächst unverändert bestehen, unabhängig davon, ob die Eheleute noch zusammenleben oder einer auszieht. Entscheidend ist dabei, wer im Mietvertrag steht:

Beide Ehepartner als Mieter: Stehen beide Parteien im Mietvertrag für die Ehewohnung (gemeinsamer Mietvertrag), haften sie gegenüber dem Vermieter weiterhin als Gesamtschuldner, also gemeinsam und vollständig für die Mietzahlungen, auch wenn einer ausgezogen ist. Der ausgezogene Ehepartner kann sich nicht einseitig aus der mietvertraglichen Verpflichtung entlassen; eine Kündigung ist nur gemeinsam möglich. Der verbleibende Partner muss nicht allein zahlen – beide bleiben dem Vermieter gegenüber zahlungspflichtig, bis eine schriftliche Vertragsänderung erfolgt oder gemeinsam gekündigt wird.
Alleiniger Mietervertrag: Steht nur einer der Ehepartner im Mietvertrag, kann dieser grundsätzlich auch allein kündigen und trägt grundsätzlich die Kosten. Der andere Partner hat während des Getrenntlebens bis zu einer Entscheidung (gerichtlicher Beschluss, Einigung) kein Recht auf dauerhaften Verbleib in der Wohnung, aber auch keine Mietschuld.

Kündigung und Vertragsänderung

Eine einseitige Kündigung des Mietvertrags durch einen Ehepartner ist bei gemeinsamem Vertrag rechtlich nicht möglich; beide müssen gemeinsam die Kündigung für die Ehewohnung aussprechen.
Nach dem Trennungsjahr kann einer vom anderen unter Umständen die Zustimmung zur Kündigung verlangen, sofern keine unterhaltsrechtlichen Gründe (z. B. Kindeswohl) dagegensprechen.
Wird die Wohnung weiterhin von einem Partner genutzt, kann der andere im Innenverhältnis eine Nutzungsentschädigung verlangen.

Gerichtliche Wohnungszuweisung

Bei Streit kann das Familiengericht im Trennungsjahr nach § 1361b BGB einem Ehepartner die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung zuweisen, insbesondere im Interesse des Kindewohls und bei unzumutbarer Härte für den anderen (z. B. Gewalt).

Praktische Hinweise

Der ausgezogene Partner bleibt gegenüber dem Vermieter voll haftbar, solange der Vertrag nicht geändert wurde, und kann deshalb auch für Mietrückstände des verbleibenden Partners belangt werden.
Ohne Absprache oder gerichtliche Regelung bleibt rechtlich alles wie vor der Trennung: Nutzung und Haftung bestehen fort, auch wenn nur noch eine Person dort wohnt.

Wesentliche rechtliche Konsequenzen für die Ehewohnung als Mietwohnung entstehen somit meist erst:

durch gegenseitige Einigung und ggf. Vertragsänderung mit dem Vermieter,
gerichtliche Entscheidung im Härtefall,
oder spätestens nach der Scheidung (ggf. Zuweisung der Ehewohnung nach § 1568a BGB).

Nach der Trennung bleibt also bei gemeinsamem Mietvertrag grundsätzlich alles unverändert. Ohne einvernehmliche Regelung oder gerichtlichen Beschluss haften beide weiterhin gesamtschuldnerisch gegenüber dem Vermieter und sind nicht einseitig aus Verpflichtungen entlassen. Ein Auszug allein genügt nicht, um die mietvertraglichen Rechte und Pflichten zu beenden!

Was passiert nach der Trennung mit der Ehewohnung in einer Immobile?

Trennung und Scheidung sind oft mit vielen Fragen verbunden, besonders wenn es um die gemeinsame Immobilie geht. Wer darf im Haus wohnen bleiben? Muss ich verkaufen, obwohl ich nicht möchte? Und wer zahlt eigentlich weiterhin den Kredit ab?

Grundsätzlich können Eheleute, denen eine Immobilie gemeinsam gehört, diese jederzeit verkaufen. Bei Miteigentum müssen jedoch beide Ehepartner dem Verkauf zustimmen. Das kann schwierig werden, wenn einer der Ehepartner nach der Trennung noch in der gemeinsamen Wohnung lebt und den Verkauf ablehnt.

Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft

Miteigentümer einer Immobilie haben grundsätzlich das Recht, die „Aufhebung der Gemeinschaft“ zu verlangen, also den Verkauf der Immobilie zu fordern. Für Eheleute gilt dies jedoch nur eingeschränkt. Eine von Eheleuten selbst bewohnte (oder bis zur Trennung gemeinsam bewohnte) Immobilie gilt als Ehewohnung.

Solange die Ehe besteht, sind die Ehepartner einander zur Rücksichtnahme verpflichtet. Diese Pflicht gilt in der Regel bis zur Scheidung und beinhaltet, dem anderen nicht die Ehewohnung zu entziehen.

Verkauf vor der Scheidung: Eine Interessensabwägung

Die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme endet mit der rechtskräftigen Scheidung. Spätestens dann kann der andere Ehegatte die Veräußerung der Immobilie nicht mehr verhindern. Oft muss der verkaufswillige Ehepartner jedoch nicht bis zur Scheidung warten. Die Pflicht zur Rücksichtnahme gilt auch umgekehrt: Der in der Ehewohnung lebende Ehepartner muss die berechtigten Interessen des verkaufswilligen Partners berücksichtigen.

Es findet also eine Interessenabwägung statt. Das Ergebnis dieser Abwägung kann dazu führen, dass der Verkauf der gemeinsamen Immobilie schon in der Trennungszeit verlangt werden kann.

Entscheidend ist, aus welchem Grund der verkaufswillige Ehepartner den Verkauf vor der Scheidung fordert:

Finanzielle Gründe: Fordert der verkaufswillige Ehepartner den Verkauf aus finanziellen Gründen, wird berücksichtigt, wie dringend er den Verkaufserlös benötigt. Ist er ohnehin vermögend, kann ihm eher zugemutet werden, bis zum Abschluss des Scheidungsverfahrens zu warten.
Dauer des Getrenntlebens: Auch die Dauer des Getrenntlebens spielt eine Rolle. Im ersten Trennungsjahr besteht in der Regel keine Pflicht, das gemeinsame Heim aufzugeben, da noch nicht feststeht, ob es zur Scheidung kommt. Je länger die Trennung dauert, desto mehr Zeit hatte der verkaufsunwillige Ehepartner, sich auf die neuen Verhältnisse einzustellen und gegebenenfalls nach einer neuen Wohnung zu suchen.
Gesundheit des verbleibenden Ehepartners: Die physische und psychische Gesundheit des in der Immobilie wohnenden Ehepartners muss berücksichtigt werden. Es wird geprüft, wie leicht oder schwer es für diesen Ehepartner wäre, eine andere Wohnung zu finden – gegebenenfalls mit Hilfe des Verkaufserlöses. Lebt dieser Ehepartner schon sehr lange in der Ehewohnung, kann dies ebenfalls ein Grund sein, das Haus nicht vor der Scheidung zu verkaufen.
Wohl der Kinder: Die Belange der im Haushalt lebenden Kinder sind besonders zu berücksichtigen. Würde das Wohl der Kinder durch einen erzwungenen Auszug aus der Ehewohnung beeinträchtigt, sollte von einem sofortigen Verkauf abgesehen werden.
Eigeninitiative zur Scheidung: Hat der in der Ehewohnung lebende Ehepartner selbst die Scheidung eingereicht, wird dies zu seinem Nachteil berücksichtigt.
Verkaufswunsch des verbleibenden Ehepartners: Verlangt der Ehepartner, der selbst in der Immobilie wohnt, den Verkauf, wird es kaum ausreichende Gründe geben, die dem Verkauf entgegenstehen.
Verlustbehafteter Verkauf: Ein Verkauf kann auch verlangt werden, wenn er mit Verlust verbunden ist. Der verkaufswillige Ehepartner muss nicht warten, bis die Preise wieder steigen. Ausnahmen gelten nur in krassen Fällen, wenn der Verkaufswunsch einzig dazu dient, den anderen zu schädigen.

Was tun, wenn der andere Ehegatte dem Verkauf nicht zustimmt?

Selbst wenn der andere Ehepartner aufgrund der genannten Gründe zum Verkauf verpflichtet ist, stimmt er diesem möglicherweise nicht freiwillig zu. In diesem Fall kann der verkaufswillige Ehepartner eine sogenannte Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Diese Versteigerung dient dazu, das Miteigentum aufzuteilen.

Ist allerdings die eheliche Immobilie das einzige Vermögen, kann eine Teilungsversteigerung vor der Scheidung nur eingeschränkt durchgeführt werden.

Nach deutschem Recht (§ 1365 BGB) darf einer der Ehepartner nur dann allein über das „Vermögen im Ganzen“ (d.h. nahezu das gesamte Vermögen, also meist die einzige Immobilie) verfügen, wenn der andere Ehepartner zustimmt.

Als „Vermögen im Ganzen“ gilt die Immobilie in der Regel, wenn sie etwa 85–90% des Gesamtvermögens ausmacht. Liegen noch mindestens 10-15% anderes Vermögen vor, kann ausnahmsweise auch ohne Zustimmung eine Teilungsversteigerung beantragt werden.

Nach Rechtskraft der Scheidung einfällt diese Einschränkung – dann kann jeder Miteigentümer eine Teilungsversteigerung durchsetzen, selbst wenn die Immobilie das ganze Vermögen ist.

Die Teilungsversteigerung wandelt die Immobilie dann in einen Geldbetrag um, der gemäß Miteigentumsanteil aufgeteilt wird. Das Verfahren ist oft nur „letzter Ausweg“, weil es meist mit finanziellen Nachteilen und Kosten verbunden ist und der Erlös unter dem Marktwert liegen kann.

Verteilung des Erlöses aus dem Immobilienverkauf

Sind beide Eheleute zu 50 % Miteigentümer, wird der Erlös auch zu 50 % zwischen ihnen aufgeteilt. Dabei spielt es keine Rolle, wer wie viel für das Haus bezahlt hat.

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Hauskredit nach Trennung: Wer zahlt weiter?

Wer den Kreditvertrag unterschrieben hat, muss weiter zahlen. Für die Bank ist es unerheblich, ob die Sie getrennt sind, einer ausgezogen ist oder die Scheidung läuft – diese Umstände beeinflussen den Kreditvertrag nicht.

Beide Ehepartner haben den Kreditvertrag unterschrieben

Wenn also beide Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben, sind auch beide weiterhin verpflichtet, den Hauskredit nach der Trennung gemeinsam abzubezahlen. Das gilt selbst dann, wenn der ausgezogene Ehepartner nicht mehr in der Immobilie lebt. Auch wenn aus irgendeinem Grund nur einer der Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch steht, aber beide den Kreditvertrag unterzeichnet haben, bleibt die Verpflichtung für beide bestehen.

Sind Sie gemeinsame Eigentümer einer Immobilie, hat aber nur einer von Ihnen den Kreditvertrag unterschrieben, kann dieser Ehepartner nach der Trennung intern vom anderen die hälftige Beteiligung an den laufenden Raten verlangen.

Was, wenn nur einer unterschrieben hat?

Hat nur einer der Ehepartner den Kreditvertrag unterschrieben, muss auch nur dieser allein die Schulden weiterzahlen – selbst wenn er derjenige ist, der ausgezogen ist. Umgekehrt gilt: Wer nicht mit unterschrieben hat, haftet auch nicht gegenüber dem Kreditgeber, selbst wenn keine Gütertrennung vereinbart wurde.

Gesamtschuldnerische Haftung: Was bedeutet das?

Wenn beide Eheleute für den Kredit haften, bedeutet das nicht, dass die Bank von jedem nur die Hälfte der Raten verlangen kann. In diesem Fall haftet jeder Ehepartner für den vollen Betrag. Die Bank kann die Rate natürlich nicht doppelt kassieren, aber sie kann sich aussuchen, wen von beiden sie zur Zahlung auffordert.

Beispiel: Sie und Ihr Ehepartner haben den Kreditvertrag für eine monatliche Rate von 1.000 Euro gemeinsam unterschrieben. Ihr Mann zieht aus. Die Bank kann von ihm weiterhin die volle Rate von 1.000 Euro verlangen, weil er den Vertrag mitunterschrieben hat. Er kann sich nicht darauf berufen, dass die Bank die anderen 500 Euro von Ihnen fordern soll; die Bank muss sich darauf nicht einlassen.

Der ausgezogene Ehepartner zahlt: Was tun?

Wenn Sie derjenige sind, der ausgezogen ist und weiterhin die Hausraten zahlen muss, gibt es zwei Hauptstrategien:

Kreditraten bei der Unterhaltsberechnung abziehen

Müssen Sie Unterhalt zahlen, können Sie die monatlichen Schulden, die Sie für die Immobilie begleichen, von Ihrem Einkommen abziehen, wenn der Unterhalt berechnet wird. Das führt in der Regel dazu, dass sich der im Haus lebende Ehepartner faktisch zu fast der Hälfte an den Schulden beteiligt.

Beispiel: Ihr Nettoeinkommen beträgt 3.100 Euro, das Ihrer Frau 1.000 Euro. Normalerweise müssten Sie 945 Euro Ehegattenunterhalt zahlen (45 % von 2.100 Euro). Wenn Sie ausziehen und den monatlichen Hauskredit von 1.000 Euro allein weiterzahlen, können Sie diese 1.000 Euro von Ihrem Einkommen abziehen. Für die Unterhaltsberechnung haben Sie dann nur noch ein Einkommen von 2.100 Euro. Das sind 1.100 Euro mehr als Ihre Frau. Ihr Unterhalt sinkt auf 495 Euro (45 % von 1.100 Euro). Sie zahlen also 450 Euro weniger Unterhalt, was bedeutet, dass Sie einen Großteil der Kreditkosten über diesen Weg „wieder reinholen“.

Miete vom im Haus lebenden Ehepartner verlangen

Eine weitere Möglichkeit ist, dass Sie vom Ehepartner, der im Eigenheim bleibt, Miete verlangen. Diese Miete kann bis zu 50 % der Kreditrate betragen.

Vorteil: Sie erhalten hier in der Regel mehr Geld zurück, als wenn Sie den Kredit beim Unterhalt berücksichtigen, da Sie dort oft weniger als die Hälfte der Schulden „zurückbekommen“.
Nachteil: Diese Variante funktioniert nur, wenn Ihr im Haus wohnender Ehepartner die Miete auch wirklich zahlt. Wichtig: Sollte er die Miete nicht zahlen, dürfen Sie diesen Betrag nicht einfach mit dem Unterhalt verrechnen und weniger Unterhalt zahlen, da eine Verrechnung mit Unterhalt gesetzlich verboten ist. Sie müssten die Miete separat einklagen oder eben doch die Kreditrate bei der Unterhaltsbemessung berücksichtigen (wie unter Punkt 1 beschrieben).

Beispiel: Sie zahlen 1.000 Euro Kredit. Sie haben mit Ihrer im Haus lebenden Frau vereinbart, dass sie Ihnen monatlich 500 Euro Miete zahlt. Zudem müssen Sie ihr 800 Euro Ehegattenunterhalt zahlen. Zahlt Ihre Frau die 500 Euro nicht, dürfen Sie nicht einfach nur noch 300 Euro Unterhalt zahlen. Sie müssten die 500 Euro entweder separat einklagen oder die Kreditrate bei der Unterhaltsbemessung berücksichtigen.

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Kann der ausgezogene Ehepartner eine Miete für die gemeinsame Immobilie verlangen?

Wenn ein Ehepartner aus der gemeinsamen Immobilie auszieht, stellt sich oft die Frage, ob der verbleibende Ehepartner eine Art Miete, eine sogenannte Nutzungsentschädigung, für die Nutzung des Anteils des ausgezogenen Partners zahlen muss.

Voraussetzungen für eine Nutzungsentschädigung

Grundsätzlich kann der ausgezogene Ehepartner eine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn die Immobilie im gemeinsamen Eigentum der Eheleute steht oder sogar im Alleineigentum des ausgezogenen Ehepartners ist. Diese Entschädigung ist quasi eine Miete für die Nutzung des Anteils des anderen.

Dafür müssen aber bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

Einigung der Eheleute: In der Regel ist eine Vereinbarung zwischen den Ehepartnern erforderlich. Beide müssen sich einig sein, dass der in der Immobilie verbleibende Ehepartner die Wohnung allein nutzt und der andere endgültig ausgezogen ist.
Gerichtliche Wohnungszuweisung: Eine solche Vereinbarung ist nicht zwingend notwendig, wenn es eine gerichtliche Wohnungszuweisung gibt. Das ist der Fall, wenn beispielsweise ein Ehepartner vor dem Auszug gerichtlich beantragt hat, die Immobilie allein bewohnen zu dürfen und der andere ausziehen muss.

Ein freiwilliger Auszug eines Ehepartners – eventuell sogar gegen den Willen des anderen – reicht nicht aus, um eine Zahlungspflicht auszulösen. In diesem Fall spricht man von einer aufgedrängten Alleinnutzung für den verbleibenden Ehepartner, die zunächst keine Mietforderungen nach sich zieht.

Allerdings kann sich der verbleibende Ehepartner nicht ewig auf diese „aufgedrängte“ Nutzung berufen:

Nach Ablauf des Trennungsjahres: Bleibt der in der Immobilie verbliebene Ehepartner nach Ablauf des ersten Trennungsjahres weiterhin in der Wohnung, ohne Anstalten zu machen auszuziehen oder die Immobilie anderweitig zu nutzen, liegt keine aufgedrängte Alleinnutzung mehr vor. Spätestens dann kann eine Nutzungsentschädigung verlangt werden, da die alleinige Nutzung der Wohnung offenbar doch nicht zu groß oder zu teuer ist.

Sonderfälle bei der Nutzungsentschädigung

Alleiniges Eigentum des ausgezogenen Ehepartners: Gehört die Immobilie allein dem ausgezogenen Ehepartner, kann schon während des Trennungsjahres eine Nutzungsentschädigung verlangt werden. Es gibt für den Eigentümer keinen Grund, dem anderen Ehepartner die Wohnung kostenlos zu überlassen. Hierbei kann berücksichtigt werden, wie viel der verbleibende Partner durch die Nutzung der Wohnung spart, da er keine eigene Wohnung anmieten muss.
Besondere Billigkeitsgründe: Lebt der verbleibende Ehepartner mit kleinen gemeinsamen Kindern in der Wohnung und hat keine eigenen Einkünfte, kann es ausnahmsweise gerechtfertigt sein, im ersten Trennungsjahr ganz auf eine Nutzungsentschädigung zu verzichten.
Neue Partnerschaft des verbleibenden Ehepartners: Hat der in der Wohnung verbliebene Ehepartner eine neue Partnerschaft in die Wohnung aufgenommen, ist ihm in der Regel zuzumuten, die volle Nutzungsentschädigung bereits vor Ablauf des Trennungsjahres zu zahlen.

Gerichtliche Zuweisung der Ehewohnung bei Trennung an einen Ehepartner

Manchmal spitzen sich die Spannungen zwischen getrennten Eheleuten so sehr zu, dass ein weiteres Zusammenleben in der Ehewohnung unzumutbar wird. Oft zieht dann einer der Partner aus.

Können sich die Eheleute in solch einer verfahrenen Situation jedoch nicht einigen, wer in der Wohnung bleiben darf, hat jeder die Möglichkeit, beim Familiengericht die alleinige Nutzung der Ehewohnung zu beantragen. Das Gericht entscheidet jedoch nur über eine solche Zuweisung, wenn sie notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden, wie es in § 1361b BGB festgelegt ist.

Wann liegt eine unbillige Härte vor

Eine unbillige Härte liegt vor, wenn schwere und dauerhafte Konflikte ein normales Zusammenleben unmöglich machen. Es müssen also schwerwiegende Umstände vorliegen, die insbesondere zu massiven Belastungen für die im Haushalt lebenden minderjährigen Kinder führen. Normale Auseinandersetzungen reichen nicht aus.

Wem wird die Wohnung zugewiesen

Die Entscheidung, welchem Ehepartner die Ehewohnung zugewiesen wird, hängt von mehreren Faktoren ab:

Ausreichend Platz: Ist es nicht zu massiven Auseinandersetzungen zwischen den Eheleuten gekommen und ist in der Ehewohnung genügend Platz, so prüft das Gericht zuerst, ob nicht eine räumliche Aufteilung innerhalb der Ehewohnung ausreicht, bevor die gesamte Wohnung einem Ehegatten zugewiesen wird.
Kindeswohl: Leben minderjährige Kinder im Haushalt, ist entscheidend, welche Lösung dem Kindeswohl am besten dient.
Häusliche Gewalt: Eskalieren die Auseinandersetzungen so stark, dass ein Ehepartner den anderen körperlich angegriffen oder massiv mit einer Körperverletzung gedroht hat, wird die Wohnung in der Regel dem Opfer der häuslichen Gewalt zugewiesen.

Die Ehewohnung kann durch das Gericht auch gegen den Willen des Alleineigentümers oder Alleinmieters dem Ehegatten zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden, der nicht Eigentümer oder Mieter der Wohnung ist. Der Ehegatte, dem die Wohnung zugewiesen wurde, muss dem anderen in diesem Fall ein Nutzungsentgelt zahlen.